Mới đây VAFI đã đề xuất đưa lãi suất tiền gửi ngân hàng về 0%, tương tự với một số quốc gia trên thế giới. Đề xuất này nhằm kích thích dòng tiền đang gửi trong ngân hàng được luân chuyển ra ngoài, phân bổ vào các kênh đầu tư. Thúc đẩy sự phát triển kinh tế. Tuy nhiên, có rất nhiều ý kiến quan ngại trước đề xuất này. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc hạ lãi quá nhanh sẽ khiến dòng tiền ồ ạt chảy vào bất động sản, từ đó gây ra bong bóng. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu bài viết ‘Nhận định nguy cơ bong bóng BĐS khi lãi suất về 0%’.
Mục Lục
Tìm hiểu về bong bóng bất động sản
Bong bóng bất động sản là một loại bong bóng kinh tế. Xảy ra định kỳ trong thị trường bất động sản địa phương hoặc toàn cầu. Và thường đi theo sự bùng nổ đất đai. Một sự bùng nổ đất đai là sự gia tăng nhanh chóng giá thị trường của BĐS như nhà ở. Cho đến khi chúng đạt đến mức không bền vững và sau đó giảm giá. Thời kỳ này, tính thời điểm trước khi rớt giá, còn được gọi là bong bóng. Các câu hỏi về việc liệu bong bóng bất động sản có thể được xác định và ngăn chặn hay không.
Bong bóng trong thị trường nhà ở là quan trọng hơn bong bóng thị trường chứng khoán. Trong lịch sử, giá cổ phiếu sụt giá trung bình cứ sau 13 năm; kéo dài 2,5 năm và dẫn đến mất khoảng 4% GDP. Việc bán nhà ở ít thường xuyên hơn, nhưng kéo dài gần gấp đôi. Và dẫn đến tổn thất đầu ra lớn gấp đôi (IMF World Economy Outlook, 2003). Một nghiên cứu thử nghiệm trong phòng thí nghiệm gần đây cũng cho thấy. So với thị trường tài chính, thị trường bất động sản liên quan đến thời kỳ bùng nổ và phá sản dài hơn. Giá giảm chậm hơn vì thị trường bất động sản ít có tính thanh khoản hơn.
Tác động thị trường thế nào nếu hạ lãi suất về 0%
Đề xuất hạ dần lãi suất về 0% mới đây của VAFI đang gây ra nhiều tranh luận. Từ giới chuyên gia và dư luận, đặc biệt là tính khả thi và sự tác động tới nền kinh tế. Tuy nhiên, đề xuất này cũng đặt ra giả thiết nếu lãi hạ dần về 0%. Thì thị trường bất động sản sẽ đi theo kịch bản nào? Mới đây, Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính (VAFI). Đã có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành có liên quan. Đề xuất hạ dần lãi suất tiền gửi VND về mức 0%/năm.
Lý do VAFI đưa ra, hiện nhiều nền kinh tế phát triển áp dụng mức lãi suất 0%. Thậm chí, một số nước còn duy trì lãi âm (thu phí tiền gửi). Chính sách này giúp hạ lãi suất cho vay ở mức thấp (2-5%). Qua đó kích thích các doanh nghiệp đầu tư sản xuất. Bảo đảm an sinh xã hội cho người thu nhập thấp. Đề xuất này của VAFI ngay sau đó nhận được sự quan tâm từ giới chuyên gia, dư luận.
Phần lớn các ý kiến đều cho rằng đề xuất đưa lãi tiền gửi về 0% là rất “táo bạo”. Nhưng chưa phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của nền kinh tế Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, đề xuất này cũng đặt ra giả thiết. Nếu lãi suất hạ dần về 0% thì sẽ tác động ra sao đến thị trường bất động sản?
Bong bóng BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đặt ra vấn đề. Về tính khả thi của đề xuất nêu trên. Ông cho biết, việc hạ mặt bằng lãi được thực hiện phải dựa trên rất nhiều yếu tố. Trong đó có hai vấn đề quan trọng đó là đánh giá rủi ro thị trường, lạm phát. Chỉ xét riêng hai yếu tố này thôi theo ông Quốc Anh. Việt Nam chưa phù hợp điều kiện hoàn cảnh để có thể tiến tới hạ dần lãi suất về 0%.
Vậy trong kịch bản nếu áp dụng lãi suất 0%. Thì liệu thị trường bất động sản có “phình” bong bóng? Theo ông Nguyễn Quốc Anh, thông thường. Việc hạ lãi suất huy động thì người ta nghĩ ngay đến việc sẽ tăng mạnh đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên liệu có xảy ra “bong bóng” hay không sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Hiện Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan quản lý khác. Đều có quan điểm quản lý thị trường bất động sản là lĩnh vực rủi ro. Tín dụng bất động sản kiểm soát rất chặt. Nguồn cung cũng được kiểm soát rất chặt chẽ. Chưa kể, Việt Nam còn đang cân nhắc về một số loại thuế bất động sản.
Tín dụng BĐS đang được kiểm soát rất chặt
Muốn nới lỏng các điều kiện về tính rủi ro của thị trường bất động sản. Thì thị trường này phải tiến tới đảm bảo tính minh bạch; điều tiết tốt hơn. Trong khi hiện nay, thị trường vẫn còn thiếu minh bạch. Vẫn còn hiện tượng làm giá đẩy giá, tiếp cận thông tin còn khó khăn… Khi thị trường vẫn trong tình trạng như vậy. Ông Quốc Anh cho biết, quan điểm về tính rủi ro trong quản lý bất động sản sẽ khó có thể thay đổi. “Một khi mức độ đánh giá rủi ro bất động sản vẫn vậy. Tức là tín dụng vào lĩnh vực này vẫn siết chặt, thì ngay cả khi hạ lãi suất về 0%. Thì dòng tiền tín dụng vẫn khó chảy vào bất động sản gây bong bóng”, ông phân tích.
Còn trong trường hợp lãi về 0%, dân không gửi tiền tiết kiệm. Và đổ vào bất động sản thì theo ông, đó là vấn đề khác. Nếu tiền dân tích lũy rồi đem đi đầu tư thì không đáng lo ngại. Khó có thể hình thành “bong bóng”. Còn đại đa số bộ phận đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mới lo ngại. Bởi khi thị trường đi xuống, người vay không trả được nợ và hình thành nợ xấu. Gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đó mới là điều đáng lo ngại. Ông dẫn chứng, sau đợt sốt đất đầu năm, rất nhiều người đổ tiền vào mua nhà mua đất. Song chủ yếu đó là tiền tích lũy của người dân, còn tín dụng vẫn kiểm soát tốt.
Hạ lãi suất về 0% là đề xuất khó khả thi
“Dòng tiền lớn dịch chuyển khắp nơi khi lãi tiền gửi thấp. Cùng với khủng hoảng do khó khăn kinh doanh. Thị trường bất động sản dù có “sốt nóng” nhưng chưa có dấu hiệu đáng lo ngại. Quý vừa rồi thị trường trầm lắng hẳn. Nhưng không thấy ào ạt xuất hiện bán tháo. Bởi vì đa phần là tiền được tích lũy đem ra đầu tư. Không phải tiền vay nên họ không chịu áp lực”, ông Quốc Anh nhận định.
Đồng quan điểm, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng nhấn mạnh. Đề xuất hạ dần lãi tiền gửi VND về mức 0% là không khả thi. Lý do là chính sách này sẽ gây rủi ro cao cho nền kinh tế. Trong khi lạm phát ở Việt Nam vẫn ở mức cao, khoảng 4% trong năm 2021. Nếu đưa lãi suất tiền gửi về 0%. Điều này sẽ gây rúng động hệ thống tài chính. Đưa đến khủng hoảng cho các ngân hàng, đặc biệt là về thanh khoản.
“Với các quốc gia đưa được lãi suất tiền gửi về 0% thường phải đảm bảo 2 yếu tố. Thứ nhất là tỷ lệ lạm phát thấp, thứ hai là ngân hàng không dựa quá nhiều vào nguồn huy động vốn trong dân. Đây là 2 điều kiện tiên quyết”, ông Hiếu nói. Cũng theo chuyên gia này, một đặc tính người Việt là tích trữ. Để đáp ứng các khoản mua sắm lớn hoặc phòng lúc khó khăn. Do vậy, việc hạ lãi về 0% rất có thể chuyển sang tích trữ vàng hay USD.
Bài viết cùng chủ đề: